「我離港前到過一間精神科醫院。當時有位病人禮貌地問,一個以作為世上最悠久民主政體而自傲的國家,如何能夠將此地交給一個政治制度非常不同的國家,且既沒諮詢當地公民,又沒給予他們民主的前景,好讓他們捍衞自己的將來。一個隨行同事說,奇怪,香港提出最理智問題的人,竟在精神科醫院。」彭定康 金融時報

“During a visit to a mental hospital before I left Hong Kong, a patient politely asked me how a country that prided itself on being the oldest democracy in the world had come to be handing over his city to another country with a very different system of government, without either consulting the citizens or giving them the prospect of democracy to safeguard their future. Strange, said one of my aides, that the man with the sanest question in Hong Kong is in a mental hospital.”Chris Patten Financial Times

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Monday, June 23, 2008

公共空間



利用增加樓面面積,換取公眾可用的公共空間,這個觀念本是好的,但近來卻越演越烈,政府正式告上法庭。


【明報專訊】政府向時代廣場索償
律政司入稟高等法院,指銅鑼灣時代廣場把地面公眾休憩用地出租違反批地條款,要求九倉賠償。

政府與九龍倉在1992年達成協議,以3017平方米公共空間換取更高的樓面面積,而公共空間容許展覽及臨時結構,但須獲屋宇署批准,以及只准收取水電費用。

據被告公司於本年2月28日向屋宇署提交的資料顯示,被告公司將該公共空間分為兩個地面廣場,於星期一至四兩個場地收費分別為2.8萬及4萬元,但若活動於星期五、六、日舉行的話,收費則分別為10萬及12萬元。屋宇署指被告公司在信中承應有關收費是可能高出向第三者提供設施的費用。

政府曾就此向九倉追討,但時代廣場認為未有收取過多租金,今次訴訟可釐清與政府對契約條文理解的分歧。有關索償金額未有透露。

時代廣場亦在03年7月至05年3月期間,把露天廣場一角租予星巴克經營咖啡店,並收取月租10萬元;根據政府和發展商之間的公用契約,發展商不可租出露天廣場收取利益。時代廣場其後登報表明,當日的安排屬無心之失,在知情後已迅速糾正。



但原來私人屋苑有些地方,也是政府地政署和發展商,在雙方協議下,被列為公共空間,如果是商場部份,當然容易理解,但原來一些一向被認為是私家地方,都會是在條例下,被視為公共空間。 最明顯的是屋苑的平臺上,建設的公園式休憩地方,依照協議根據條例,需要開放給予公眾。


星島日報 3-29報道政府公布全港有二百三十多個,在九七年後落成的私人發展項目,要提供公眾設施給市民,當中更涉及二十四個屋苑,不過大部分市民未必為意。本報昨日到上環房協屋苑荷里活華庭的公眾休憩花園,竟遭保安員報警驅趕,及後警方到場後證實,該休憩空間可供任何人使用,顯示屋苑保安和居民亦不清楚。發展局提醒法團及管理公司遵守土地契約,日後亦會突擊巡查。


這點在購買物業時,售樓說明書,祇是輕輕帶過,不着一點痕跡。無論是發展商,屋宇經紀,代表買方審核文件的事務律師,在經辦一手二手買賣時,有沒有明確的指明說明呢? 平臺休憩的地方,一向視為私家擁有,這亦是賣點之一。 究竟我們支付樓宇買賣時的價目,即所謂建築面積,實用面積,共用面積,有沒有加埋入去來計算呢?


若果發展商賣埋屬于政府的公共空間,政府當然要告發展商喇。 咁啲業主又告邊個呢? 告經辦物業買賣的經紀本人?告經辦物業買賣的經紀公司?告經辦物業買賣的經紀商會監管機構?告負責審核屋宇買賣文件的律師本人?告負責審核屋宇買賣文件的律師事務所?告負責審核屋宇買賣文件的律師公會監管機構?還是聯埋一起去告個發展商,或者去告政府?


這是業權上的疑點,也可以是專業疏忽錯失,會引起法律訴訟,啲法律界朋友,訴訟事務的朋友,呢趟發嘞!


還有若果要開放私人屋苑的平臺花園休憩地方,給予公眾進入,除了管理上出現問題外,保持清潔環境,保安上問題隨之而起。除了物業管理員需要加密巡邏,加強管理公眾出入,而既然列為是公共地方,警察也需要定時出現,並簽處更簿,體驗警方關注公共地方,咁警務處又要增加人手,加強巡邏,行多幾個『咇』嘞。 管理費要加,連差餉都可能要加,一連串疑問,在我腦海中站了起來。



4 comments:

微豆 Haricot said...

『... 咁啲業主又告邊個呢?... 』

嘩,真複雜!! 如果是沒有 precedence,可能要打上最高法庭!!!

新鮮人 said...

好明顯是政府偏幫地產商的情況下,
所產生的愚蠢問題,
啲私人屋苑平台係樓上嘅,
就算街外人知道是開放俾公眾嘅,
要走上去都麻煩啦,
咁樣唔係明益啲地產商係乜吖????
官商勾結!!!! =E

the inner space said...

微豆兄:
絕對相同的個案可能未有 precedence,
但應該在 Tort之中的 contract和negligence,這兩方面可以參考。

the inner space said...

新鮮兄:

有冇偏幫我就不知道,
讓法庭來判誰對誰錯,
好可能是好心做壞事,
兩方面對有對有錯罷。

開放予公眾人流極少,
這不是問題的焦點處,
這些地方正當人不到,
但盜賊可以有路可遁,
道友有地方打針吸毒,
不良分子利用來聚賭,
流浪漢露宿者聚集處,
咁對啲住客必有影響,
此等活動會影響樓價,
損失的是樓宇的業主,
這些損失由誰來補償,
唯有訴諸法律去解決。

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