「我離港前到過一間精神科醫院。當時有位病人禮貌地問,一個以作為世上最悠久民主政體而自傲的國家,如何能夠將此地交給一個政治制度非常不同的國家,且既沒諮詢當地公民,又沒給予他們民主的前景,好讓他們捍衞自己的將來。一個隨行同事說,奇怪,香港提出最理智問題的人,竟在精神科醫院。」彭定康 金融時報

“During a visit to a mental hospital before I left Hong Kong, a patient politely asked me how a country that prided itself on being the oldest democracy in the world had come to be handing over his city to another country with a very different system of government, without either consulting the citizens or giving them the prospect of democracy to safeguard their future. Strange, said one of my aides, that the man with the sanest question in Hong Kong is in a mental hospital.”Chris Patten Financial Times

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Thursday, November 01, 2012

Just common sense!

Just common sense!



我在七月廿二日寫了以下前半篇,然後等候着 。。。。


梁振英 把 黃金五十的 林奮強,委任入了行政會議,林奮強 未在委任之前,發表了預期樓價再升 15% 之說。


【星島日報】香港「黃金五十」林奮強預計,今年本港樓價將升 15%,同時更預計預算案不會推出任何有關樓市的措施,亦不建議取消去年推出的額外印花稅措施。林奮強冀望,政府增加土地儲備,更應增加商場及酒店供應,以應付日益增長的需求。

林奮強表示,去年多家銀行多次調高新做按揭息率,及股市跌超過兩成等負面因素下,樓價和租金去年依然分別升了 9%和 4%。

今年的情況看似好過去年,加上美國聯儲局表示,將維持低息環境至2014年底,及中國很大機會減息。去年港人的平均人工增加了10%,故看不到樓價下跌的誘因,相信今年樓價升幅在15%左右。

林奮強預計,即將公布的財政預算案不會推出任何調控樓市的措施,亦不建議政府取消去年推出的額外印花稅措施,因為朝令夕改會令市場增加變數,地產商可能因為害怕政府調控而不買地令供應減少,或進一步推高樓價,適得其反。他建議政府應因時制宜,創造土地儲備增加供應。

林奮強估計,今年政府的盈餘約為 780億元,而 2010/2011年度至 2013/ 2014的 4個財政年度的財政盈餘總和將達到 3500億。故政府不可以坐擁巨資,繼續過往的「大市場,小政府」的做法,否則香港只會錯失機會。

他認為,政府應該增加更多的商場和酒店,特別是新移民居住的地方。否則就會令零售租金的上升轉嫁到本地顧客,引發通脹,同時令旅客因物價太貴而大失所望,不到香港旅遊。

林奮強又建議,政府投資 220億元於東涌建設發展佔地 1100萬方呎,屬世界級多用途服務業中心的「環球薈」,從而解決香港零售與酒店的供應嚴重短缺問題,同時幫助新移民就業。



地產的價格是沒可能長高不下,略懂經濟的癡人如 嗜悲,都知道經濟有週期性,一個 cycle 完畢,就會衰退下來,等候下一個週期的開始。


從奸狡方向來推算,梁振英 是想兩面討好,先給地產發展商們,賺到盡最後幾桶大大的金,並借此推高反地產霸權的民情,再來一招順應民意,推出一連串平抑樓價的措施,其實只是趁勢而為之,贏盡民望受到人民景仰。


一手樓由地產發展商賺完,二手樓由各位有銀之士接力,小投資者和用家要問自己有沒有膽量,跟 林奮強 之言買入地產樓宇,博再升 15%之際,才高價把樓宇與最高價賣出,把燙手山芋拋出,讓敢死隊接手呢?


有讀經濟學歷史的朋友們,當然記得1637年發生在荷蘭的《鬱金香狂熱Tulpenmanie 》。。。。。


【維基百科】Tulpenmanie 1637年發生在荷蘭,是世界上最早的泡沫經濟事件。當時由鄂圖曼土耳其引進的鬱金香球根異常地吸引大眾搶購,導致價格瘋狂飆高,在泡沫化過後,價格僅剩下高峰時的百分之一,讓荷蘭各大都市陷入混亂。

鬱金香狂熱潮可以分成三個階段:第一階段是供需不平衡而變得高價,第二階段是投機者開始進入市場,第三階段則是捲入了缺乏資本的平民。到了第三階段之後開始泡沫化,價格暴跌導致市場上一片混亂。

這個事件和英國的南海泡沫事件以及法國的密西西比公司並稱為近代歐洲三大泡沫事件。



樓市因為供求關係,變成為奇貨可居,加上國內人民幣強勁,非本港居民來港炒樓熱潮未減,樓市泡沫瀛成已久,但坊間仍然傳出再不落槌樓價就會更高,把持不穩的市民,為了急於上車,接到了燙手山芋!


OK E+寫下半篇 。。。。。

梁振英 上任後,八月尾拋出的所謂梁十招,沒有把樓價壓下來,地產商地產代理賺得盤滿砵滿,而香港等候上車的民情洶湧,地產價格卻如脫韁野馬,加上 QEIII 熱錢流入香港,金管局連氣幾次要沽出港元穩定港元 7.75的上限,時機到了十月廿六日旁晚,梁振英 就授意 曾俊華 推出,延長額外印花稅(SSD),及新增買家印花稅(BSD),廿七日凌晨立刻生效。


樓市即時煞着了,有預言樓價將會下跌,各位小投資者沒有 林奮強 的內幕消息,若真的接到了燙手山芋實屬不幸,而 林奮強 卻適時把手上經已升值的單位放售。


林奮強 身為行政會議成員,被懷疑一早聽到風聲,在宣布新辣招前出售了物業,並刻意離港避嫌,但是涉及利益衝突,被民主派告到廉政公署,要求徹查有沒有以權謀私,和有沒有為求地產經紀及早成交,而觸犯防止賄賂條例非法回佣。



【明報專訊】行會成員林奮強說,賣樓差價打算捐予中原慈善基金,而他的賣樓經紀也屬中原,所以向傳媒交代時有混淆。

林奮強出席商台節目時說,他 6月委託經紀出售物業,定了底價後,原本想把成交差價歸經紀所有,以鼓勵他落力賣樓。不過,經紀說其實那個盤沒什麼特別要求,都只是一個普通盤,不如把差價捐出去。

林奮強同意這建議,和太太商量後,決定捐給中原慈善基金,而經紀的佣金就只是按慣例的 1%。因為兩者都是中原,所以他日前回應傳媒時,有點混淆。

他又澄清,西半山寶華軒 14樓 B室單位以比底價高 1%即 7萬元成交,而不是外傳的50萬元。他又說,因剛成交不久,目前還未捐出差價,稍後會處理。林奮強近日因在政府出招打壓樓市之前,出售兩個物業,引起可能涉及利益衝突的指控。

他日前表示,6月放售物業時,定了底價就不再變動,差價都歸經紀所有,結果引來民主黨總幹事林卓廷昨天往廉署舉報,指林奮強的做法可視作非法回佣,有觸犯防止賄賂條例之嫌。

林奮強昨晚再回應事件時,改口說只按慣例給予代理 1%佣金,指賣樓多賺的差額會捐去慈善基金,出現前言不對後語的情況。



梁振英 未當選前,地產商們 back up 唐英年,四大地產商中 李嘉誠 更是明確肯定。梁振英 獲選後為了安撫地產商,梁營猛做功夫,期望地產商轉軚,新鴻基的郭家地震,齊齊請到廉記飲咖啡,新世界的 李家純 就得到獎賞,地產繼續暢旺,讓地產商多賺一筆可觀的利潤,等到十月臨尾才真正出辣招《買家印花稅(BSD)》和《延長額外印花稅(SSD)》。


27日生效的新印花稅,令到 27 and 28 日週末的樓市急凍下來,很多地產經紀食白果,到今天剛好第七天的開始,是否己經被消化得淨盡呢?還是繼續生效現時不宜過早下判斷,不過梁政府有言在先,還有很多招數包括針對,商舖和車位的炒賣,我等着瞧!


稍為意外的是勝目聰明仔如 林奮強,竟然誤墮 梁振英 的陽謀,邀請他入行政會議,穩定地產商們的心後,林奮強 是否真的全不知情的情況下,誤踏 梁振英 預設的香蕉皮呢?衷心希望 林奮強 可以開脫,並珍惜羽翼,及早辭任行政會議!



補充:

何謂 SSD 和 BSD 呢?又局長們說過些甚麼呢?

【香港商報】政府日前推出「加強版」額外印花稅(Special Stamp Duty ,簡稱SSD)及新增境外買家印花稅(Buyer's Stamp Duty,簡稱BSD),遏抑被形容為「熾熱及亢奮」的樓巿。

發展局局長陳茂波、運輸及房屋局局長張炳良及財經事務及庫務局局長陳家強昨日分別出席電子傳媒節目解畫時,不約而同地形容被傳媒指為「辣招」的「加強版」SSD及新增BSD,是「狠、快、準」及「非常時期推出的非常措施」。希望透過開徵非本地買家印花稅,加重非本地居民的買樓成本,冀樓市回復到平穩健康的發展軌迹。三位局長都以不同「角度」的言語透露,政府仍有些樓市措施「收在袋中」,有需要時會毫不猶豫推出。

陳茂波:一出手便要有效
發展局局長陳茂波昨日出席港台節目時表示,過去數年本港私人樓宇供不應求,并非本地居民購買的比例有所上升,而減低本地人置業機會,政府希望透過開徵境外買家印花稅,加重非本地居民的買樓成本。他又說,境外買家印花稅定在樓價15%的水平,是考慮樓市升幅,及QE3形成風險泡沫等因素,因此一是不出手,一出手便要有效,要因應市場的不正常情况,出招要「狠、快、準」。

不擔心影響香港競爭力
至於新BSD會否成為恆常政策,陳茂波說,政府會繼續監察市場情况,當樓市恢復穩健會檢視。對於有發展商憂慮新措施會影響本港自由營商環境,他說,毋須擔心引入額外買家印花稅會影響香港的競爭力,新加坡也有此稅種,澳洲也對境外人士置業有很多限制,也未見影響競爭力。

陳茂波指,仍會按原計劃繼續推出「港人港地」計劃,兩幅土地在2013年第一季拍賣,因土地資源珍貴,當局從供應着手幫助港人置業,會較有效。

陳家強:冀樓市健康發展
另外,財經事務及庫務局局長陳家強出席TVB節目時亦指出:「這個『加強版SSD』長期來看會令到短炒的投資者減少,需求方面減少,當然將來的供應也減少;但這正是我們推出政策的目標,是希望我們樓市的需求、供應及交投都來自用家主導的市場,這是我們希望見到樓市健康發展的目標。長遠來說,由用家主導的話,供應會來自新樓供應,用家亦會有本身的供應,譬如樓換樓,各方面都會令市場更健康發展。」

需要控制及管理市場
陳家強說:「宏觀環境——無論是QE3(第三輪量化寬鬆措施)的關係或其他各方面的因素——令大家覺得利率會處於低水平。利率低水平的環境下,會引致市場對於樓市產生一種亢奮狀態,這可以解釋過去9個月樓市平均約20%的升幅。在這個情况下,我們需要控制及管理市場對未來樓市的期望。」

他又重申:「首輪SSD并無推高樓價,SSD是減低需求、紓緩需求,令到市場回復比較健康的狀態。上一輪推出的SSD是成功的,令到『短炒』近乎絕迹。」

陳家強再語重心長地提醒港人:「市民要判斷是否應該買樓,便需要多留意自己的經濟狀况,不要因為有人跟你說:『現在息率很低,你應該快些買』便買樓,這是不正確的分析。就算低息會繼續這一年、兩年、甚至至三年的情况,但是樓價反映的是長期購買力,不是短期購買力。同時,目前的樓價已超出了市民的經濟負擔能力,這種樓價是不會受支持的,所以市民衡量入市買樓時,一定要小心衡量自己的能力,并要考慮風險。我們會在供應方面行動,我們會在樓市不健康的情况時行動,但市民要明白,他們自己應要決定何時入市。」

運輸及房屋局局長張炳良昨出席商台節目時亦稱,美國推出量化寬松,以及市場資金太多,令市場營造出「只上不跌」的情况,樓市泡沫不斷加劇,若果政府短期內不采取措施,一旦樓市泡沫爆破,會對整個社會民生帶來莫大影響林大輝指不應「一刀切」

另外,立法會工業界議員林大輝雖歡迎政府出招遏抑樓價上升,但認為措施中,不論本港或境外人士,凡以註冊公司名義買樓,便要徵收15%的額外買家印花稅是「過於一刀切」,做法不合理。

他說,政府的新招目的旨在打擊外來炒家,措施應只針對股東及董事是外國或內地人的註冊公司。至於股東是香港永久居民則應獲豁免,否則會影響本地健康投資,令香港樓市變成一潭死水。

本身都有以公司名義買樓的林大輝說,本港不少用家均以公司名義買樓,作為長期投資用途,他們不應成為政府的打擊對象。




後記:
午餐後讀到 蔡子強 的文章:對林奮強放售物業事件的一些疑問


【明報專訊】政府上周五出招遏抑樓市,行政會議成員林奮強卻在政府出招前,於9月20日及10月10日先後出售了兩個物業,被質疑有否「春江水暖鴨先知」,利用行政會議成員的身分得悉政府內部消息而先行售樓獲利。

林解釋,他在上周離港,直至政府出招翌日才回港,缺席該星期的行政會議,事前對新措施並不知情。周一接受《蘋果日報》查詢時,他解釋「我都係上星期六落機睇到新聞先知」,但到了周二他在出席行政會議時面對記者,卻改稱他是於上周五晚上透過電郵,才知道政府公布遏抑樓價的新措施。

問題不是林奮強有沒有出席上周的行政會議,一如其他行會成員所透露,當日會議並沒有討論過有關的遏抑樓市措施,更何况,兩所物業是分別於上月20日及本月10日出售,已經是一段時間前的事,與上周行會會議無關。

疑問之一:在招數醞釀過程中有否得悉?

問題反而是梁班子要遏抑樓市的決心,並不是始於上個禮拜,不是突然間從「石頭爆出來」,已有一段時間醞釀,例如在8月底便推出過梁十招,所以我們有理由懷疑:

•在行會過往的會議中,是否完全沒有討論過兩招遏抑樓市措施的可能性?

•作為行會中少數的經濟專家,梁振英和其他有關官員有否在會議外,特地諮詢過林對這兩招的看法?

•就算沒有具體提到這兩招,在這些正式和非正式場合,林會否在與官員的對話中,意會到政府即將出重招遏抑樓市?

對於以上3條問題,如果有任何一條的答案是「有」的話,那麼林「春江水暖鴨先知」的嫌疑便很大,希望林奮強和政府能夠澄清這些疑問。

疑問之二:為何以低於原先叫價和市價急於沽樓?

尤其是,10月19日《明報》經濟版有一篇特稿:〈林奮強沽寶華軒勁賺572萬,行會新貴以995萬售,低放售價7%〉,昨天亦有報章報道,兩所物業的售價低於市價一成。樓市在不斷創新高,為何林會突然低於原先叫價和市價急於沽樓,是他原先一早定下的「叫高售低」的策略?是他預測樓市之準真的有如神助?還是因為「春江水暖鴨先知」,趕在政府出招前減價去貨呢?

早於7月8日,林奮強在接受香港電台專訪時說,他向特首書面承諾,5年任內不會買賣手上的物業,避免有利益衝突。但當時他卻多加了一個註腳,那就是為準備未來5年的生活費,會把手上價值一成的物業套現,但單位數目並沒有講清楚,他說:「未來5年我要食老本,因為我不會接受任何公職等原因,我一定要對家人有一定承擔。兩個媽媽都80多歲、90歲了,我要準備一筆錢,若要入院住ICU(深切治療部)5年的話,又或家中有任何事故,我要準備充足,所以短時間內要沽出少許手持物業,準備一筆現錢,或要賣出少於手上一成價值的物業。」

疑問之三:有否向物業代理更改過放售指示?

老實說,我對這種說話方式並不欣賞,一方面說不會買賣手上的物業,但另一方面又說要沽出一些物業套現,以籌措一筆生活費,如果出於梁振英的口,定會讓人想起他一貫的語言偽術,為自己的說話開定後門。但出於林之口,他沒有這種「往績」,我願意為他疑中留情,退一步,從他的邏輯來理解。

周二,林奮強說,物業6月尾已經放售,在加入行會取得任何政府內部資訊之前,所有有關物業買賣的決定已經作了,所以不存在問題。

但這又是否真的決定已作,再不存在問題呢?答案是否定的。

就算物業已經於6月尾放售,之後並沒有增加新的單位,但這並不表示沒有新的決定可作,不可以按手上最新的情報及研判而調整決定,例如究竟是「企硬」價位,還是割價求售以求盡快「去貨」呢?前面提到,為何林會突然低於放售價和市價,急於沽樓,這就是相關的疑團。

要能澄清這些疑團,方法之一,是由林奮強公開他的物業代理之身分,並准許對方公開自己的放售指示,例如有沒有突然更改放售指示割價急於沽樓,還是自6月起便按既定放售方針辦事等,提供更多背景資料,讓公眾可以以此作出判斷。這是顯示自己君子坦蕩蕩的最好方法。

在我有限的接觸中,印象中的林奮強是一位謙謙君子,為人彬彬有禮,對香港亦懷抱熱情,希望他能就上述的疑點一一詳細解釋清楚,挽回公眾對他的信心。我期盼和樂於看到,林真的能夠圓滿解釋各方的疑問,顯示自己問心無愧。

蔡子強



我倒反而認為 林奮強 是中了 梁振英 的陽謀!





伸延閱覽:
林奮強預期樓價今年再升15% 星島日報
鬱金香狂熱 Tulpenmanie 維基百科
林奮強稱交代差價有混淆 雅虎新聞網
高官:增SSD推BSD狠快準 遏樓市狂潮秘招續出籠 商報新聞網
林奮強稱交代差價有混淆 雅虎新聞網



4 comments:

laulong said...

哈哈,從政不易,要賺錢就乖乖去銅臭算了,做乜鬼官?

the inner space said...

有人借用梁錦松的買車事件比較,
安東尼當時是財政司司長是大官,
嚴格來說行政會議成員未算是官,
但有權知道機密那麼就要檢點些!

Haricot 微豆 said...

In my humble opinion, when he took the position, he should have already put all real-estate business at arm's length (legal definition of ARL) to avoid any perceived or real conflict of interest !!!

the inner space said...

Dear HBB,thank you for your input! to my understanding “ARM‘s Length” meant reachable or manageable! Apparently Mr. LAM was being deceived and made a bad move, there may be deceptions within the whole incident!

林先生經已從行政會議中,體面地被無限期休假,代替被狼狼踢出行會,那麼羞家!